По Гражданскому(ГК РФ) и Градостроительному(ГрК РФ) кодексам Российской Федерации права и обязанности заказчика действуют только в период времени (срок полномочий) и распространяются на предмет деятельности (объект, вид работ и т.д.), указанный в уполномочивающем документе (договор, доверенность и т.п.) застройщика или инвестора. Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ГрК РФ Гл.1 ст.1 п.16). Согласно Федеральному закону от 25.02.99г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» (№39-ФЗ) заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п.1, ст.4, №39-ФЗ). Разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику, так как именно он имеет право обращаться с заявлением о выдаче соответствующего разрешения (ст.51, ч.7 и ст.55, ч.2 ГрК РФ). Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (п.6, ст.4, №39-ФЗ), т.е. заказчик имеет право по договору выполнять функции заказчика-застройщика.    

            Заказчик (заказчик-застройщик) — лицо, уполномоченное застройщиком (Гл.6, ст.47, ч,3, ГрК РФ) или инвестором (№39-ФЗ п.3, ст.4) осуществлять самостоятельно, либо с привлечением физических или юридических лиц, следующие юридические действия: выполнять инженерные изыскания (ст.47, ч.3); осуществлять подготовку проектной документации (ст.48, ч.5); направлять результаты инженерных изысканий и проектную документацию на негосударственную (ст.50, ч.1) или государственную экспертизу и утверждать её (ст.48, ч.15); осуществлять строительство (ст.52, ч.3), проводить строительный контроль (ст.52, ч.2).

            В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009г. №384-ФЗ с 1 июля 2010г. вступил в силу Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ТРоБЗС), устанавливающий правила и требования безопасности на всех этапах жизненного цикла здания или сооружения. Обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) (ТРоБЗС ст.39 ч.1 пункты 1-7) осуществляется в форме:

1) заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона;

2) государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации;

3) строительного контроля;

4) государственного строительного надзора;

5) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации;

6) заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона;

7) ввода объекта в эксплуатацию.

           1. Обязательная оценка соответствия связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания) осуществляется лицом, подготовившим проектную документацию (проектировщиком, генпроектировщиком) (ТРоБЗС ст.39 ч.2.). Проектная документация здания или сооружения используется в качестве основного документа при принятии решений об обеспечении безопасности здания или сооружения на всех последующих этапах жизненного цикла здания или сооружения (ТРоБЗС ст.15 ч.10). Не допускается подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий (ст.47, ч.1 ГрК РФ). Результаты инженерных изысканий должны быть достоверными и достаточными для установления проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения (ТРоБЗС, ст.15, ч.1). При реконструкции или капитальном ремонте существующих зданий и сооружений необходимо осуществлять обследование их технического состояния по ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования технического состояния». Данный национальный стандарт является документом обязательного применения в системе оценки соответствия безопасности (распоряжение Правительства РФ №1047-р от 21.06.2010г.). Техрегламентом не предусмотрено отдельное документальное удостоверение соответствия инженерных изысканий и обследований требованиям безопасности, кроме расчетных и иных данных в составе результатов инженерных изысканий, а также заключений по обследованию технического состояния зданий и сооружений. Рекомендуется заказчику: результаты инженерных изысканий и обследований для добровольной оценки соответствия направлять на негосударственную экспертизу (ТРоБЗС, ст.39, ч.1., п.1).

Документальным подтверждением соответствия процессов проектирования (включая изыскания) является заявление о соответствии проектной документации требованиям Федерального закона от 30.12.2009г. №384-ФЗ (см.образец 1), которое является первым и основным документом в системе обязательной оценки соответствия безопасности зданий и сооружений (ТРоБЗС, ст.39, ч.1., п.1). Данный документ одновременно является подтверждением достаточности результатов инженерных изысканий для установления проектных значений параметров здания или сооружения (ТРоБЗС,ст.39,ч.2). Заказчик должен требовать от лица, осуществившего подготовку проектной документации документального заверения о соответствии до утверждения проектной документации (ТРоБЗС, ст.39, ч.6). Следует помнить, что застройщику может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при непредоставлении в орган, выдавший разрешение на строительство полного комплекта проектной документации, предусмотренной постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008г., кроме разделов КР, СМ, ГОЧС и ПТА (ГрК РФ, ст.55, гл.7).

            2. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации проводится только для объектов, указанных в статье 49 ГрК РФ (ТРоБЗС, ст.39, ч.7).

            Документальным подтверждением соответствия на данном этапе является положительное заключение госэкспертизы. Затем, в соответствии с ГрК РФ, ст. 48, ч. 15., проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком (см. образец ).

            3. Обязательная оценка соответствия связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки и сноса (при реконструкции и капитальном ремонте) в форме строительного контроля осуществляется в соответствии с правилами и в порядке, установленном ст.53 ГрК РФ и Постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010г. №468 «Положение о порядке проведения строительного контроля…» (ПП РФ №468).

            Прямым документальным подтверждением проведения строительного контроля является общий журнал работ (ст.52, гл.9 ГрК РФ) по форме РД-11-05-2007 или СНиП 12-01-2004. (включен в перечень обязательных стандартов и сводов правил по ТРоБЗС, ст.6, ч.1 и распоряжение правительства РФ №1047-р) с прилагаемыми актами освидетельствования скрытых работ, указанных в проекте (рабочей документации). Рекомендуется заказчику: общий журнал работ не выдается на сторону, поэтому для документального подтверждения соответствия проведенного строительного контроля, необходимо включать специалистов, ответственных за проведение авторского надзора, строительного контроля заказчика и подрядчика в число лиц, подписывающих документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации (требованиям ТРоБЗС).

            4. Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора. Государственный строительный надзор осуществляется только для объектов, указанных в статье 49 ГрК РФ в соответствии с правилами и в порядке, установленном ст.54 ГрК РФ.

            Документальным подтверждением соответствия является заключение органа государственного строительного надзора (ГрК РФ, ст.55, гл.3, ч.9). Не допускается осуществление иных видов государственного надзора, кроме государственного строительного надзора (ТРоБЗС, ст.39, ч.7. и ГрК РФ, ст.54, гл.7.).

            5. Обязательная оценка соответствия, связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки проектной документации, осуществляется заказчиком (застройщиком) и подрядчиком (генподрядчиком), путем подписания документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации (ТРоБЗС ст.39, ч.4.). (см.образец 2).

            6. Обязательная оценка соответствия, связанных со зданиями и с сооружениями процессов строительства, монтажа, наладки, осуществляется заказчиком (застройщиком) и подрядчиком (генподрядчиком), путем подписания документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям технического регламента (ТРоБЗС ст.39, ч.5.). (см. образец 3).

7. Обязательная оценка соответствия связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) в форме ввода объекта в эксплуатацию осуществляется, по заявлению застройщика, в соответствии с правилами и в порядке, установленном ст.55 ГрК РФ (ТРоБЗС ст.39, ч.7.).

Документальным подтверждением соответствия здания или сооружения, строительство которых завершено, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений также обязывает органы исполнительной власти подтверждать соответствие требованиям безопасности перед началом строительства в форме разрешения на строительство.

За нарушение обязательных требований соответствия безопасности, действующим законодательством, персональная ответственность возлагается на следующих лиц:

— за соответствие требованиям безопасности процессов проектирования (включая изыскания) на лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

— за соответствие требованиям безопасности работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту (включая применяемые материалы, конструкции и оборудование) на лиц, осуществляющих строительство и лиц, проводящих строительный контроль

— за соответствие требованиям безопасности ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства (здания или сооружения) на лиц представляющих орган, выдающий разрешение на строительство и ввод объекта объекта в эксплуатацию;

— за соответствие требованиям безопасности процессов эксплуатации (включая снос) на лиц, ответственных за эксплуатацию здания или сооружения.

Субсидиарная ответственность возлагается на органы государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, государственный строительный надзор, государственный эксплутационный надзор (контроль), также на саморегулируемые организации по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству в пределах своих статусов.

            Строительный контроль проводится:

-лицом, осуществляющим строительство (далее — подрядчик);

-застройщиком или заказчиком, либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом (далее — заказчик). Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторский надзор);

-осуществление строительного контроля иными лицами, в том числе представителями местных органов самоуправления и исполнительной власти, действующим законодательством не предусматривается.

Производственный контроль — строительный контроль, осуществляемый подрядчиком для проверки соблюдения входного контроля, выполнения условий хранения применяемой продукции, качества строительства, приемка законченных видов (зтапов) работ, а также для проверки соответствия законченного строительством объекта результатам инженерных изысканий, требованиям проекта, градостроительного плана земельного участка, технических регламентов, стандартов и сводов правил (ПП РФ №468 гл.5).

Технический надзор — строительный контроль, осуществляемый заказчиком для проверки соблюдения подрядчиком входного контроля и выполнения условий хранения применяемой продукции, качества строительства, соответствия законченного строительством объекта результатам инженерных изысканий, требованиям проекта, градостроительного плана земельного участка, технических регламентов, стандартов и сводов правил, а также иных мероприятий по строительному контролю, согласно договора (глава 6 ПП РФ №468).

            Требования к лицам, осуществляющим технический надзор:

В случае привлечения на основании договора инженерной организации для осуществления контроля и надзора за строительством (ст. 749 ГК РФ и ГрК РФ ст.53, гл.2.) — наличие соответствующего свидетельства о допуске к работам по осуществлению строительного контроля, выданное саморегулируемой организацией (Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009г. №624 глава III, статья 32, п.п.32.1-32.14).

В случае самостоятельного осуществления строительного контроля заказчиком (застройщиком) (ГрК РФ ст.53, гл.2. и ПП РФ №468 главы 3 и 4) необходимо

а). Для юридического лица:

— стаж работы в области строительства у руководителя юридического лица или его заместителя не менее семи лет, а специалистов, осуществляющих строительный контроль — не менее чем пять лет по контролируемому виду работ; — повышение квалификации не реже, чем один раз в пять лет с проведением аттестации; — наличие системы контроля качества; -страхование гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства на сумму не менее семьсот тысяч рублей. (ГрК РФ, ст.55.5., гл. 8., 8.1., 8.2., 9., и ЕКС «Квалификационные характеристики должностей руководителей и специалистов архитектуры и градостроительной деятельности» Утв. приказом Минздравсоцразвития РФ №188 от 22.04.2008г.).

б).Для индивидуального предпринимателя:

— наличие высшего профессионального образования строительного профиля;

— стаж работы в области контроля качества строительства не менее 7 лет, подтвержденный соответствующей лицензией или иным разрешительным документом; — повышение квалификации не реже, чем один раз в пять лет с проведением аттестации, подтвержденные документально;

— наличие системы менеджмента качества, подтвержденной соответствующим сертификатом;

— страхование гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства на сумму не менее триста тысяч рублей. (ПП РФ №207 от 24.03.2011г.).